У вересні 2019 року в Києві налічується 407 новобудов на різних етапах будівництва. До них входить 40 об’єктів, зведення яких почалося у 2018-2019 роках і які вже зіткнулися з судовими розглядами.
Більшість судових розглядів стосувалися правомірності рішення Київської міської ради про виділення земельної ділянки під будівництво. «Розірвання договору оренди є ключовим питанням, адже в такому випадку дозвіл на будівництво втрачає свою силу», — говорить керівник проекту Rusanov Residence Олександр Ізаров. Він також зіштовхнувся із цією проблемою: влітку нинішнього року Київська прокуратура подала до суду клопотання про накладання арешту на земельну ділянку на вулиці Сверстюка, де планувалось будівництво житлового комплексу Rusanov Residence.
Однак не лише проект Олександра Ізарова постраждав через проблеми з виділенням землі та розірванням договору оренди. Так, житловий комплекс Fresco Sofia почали будувати у 2008 році, а через чотири роки виявилося, що міська влада виділила під будівництво ділянку в буферній зоні Софії Київської, яка знаходиться під юрисдикцією ЮНЕСКО. Вісім років по тому, у 2016-му, прокуратура Києва наполягає на визнанні незаконним рішення Київради про виділення ділянки землі, а дозвіл на проведення будівельних робіт анульовано. Схожа ситуація склалася із житловим масивом «Патріотика на озерах», який після укладання договору оренди раптом «опинився» на землях ландшафтного заказника.
Таких прикладів можна навести безліч. Причина, за словами девелоперів, полягає в непрозорості процедури виділення земельних ділянок, відсутності містобудівної документації та неактуальності Генплану забудови Києва.
Як же потенційним інвесторами застрахувати себе від придбання нерухомості, яка може опинитися на арештованій землі?
Докладним вивченням цього питання займаються фахівці сайту Bild.ua, який представили у вересні нинішнього року. Новий сервіс — це каталог новобудов України, кожній з яких присвоєно індекс надійності у балах. Він є результатом роботи команди експертів, яка детально вивчає репутацію забудовника і всі документи на будівництво.
Так, фахівці Bild.ua звертають особливу увагу, що земля, на якій зводиться житловий комплекс, обов’язково повинна відповідати наступним умовам:
- знаходитись у власності, оренді або суборенді у замовника будівництва;
- термін оренди або суборенди повинен дорівнювати або перевищувати зазначені забудовником терміни введення житлового комплексу в експлуатацію;
- не перебувати під арештом згідно з даними державного реєстру речових прав;
- не перебувати під забороною або в заставі у зв’язку з договором іпотеки;
- зведення будівельного об’єкта, заявленого забудовником, має відповідати цільовому призначенню ділянки;
- зведення будівельного об’єкта, заявленого забудовником, має відповідати Містобудівним умов та обмеженням, а також Детальному плану території міста.
Безумовно, перевірити земельну ділянку за всіма цими пунктами не так просто без юридичної освіти. І не потрібно: фахівці Bild.ua додали ці пункти до індексу надійності. За кожен із перерахованих вище пунктів фахівці нараховували або забирали у новобудови бали. Так, відповідність цільовим призначенням «вартує» 25 балів, приналежність землі — також 25 балів. Максимальна кількість балів, яку може отримати новобудова — 220, а надійними проектами вважаються ті, які набрали більше 195.
Надійні новобудови позначені на Bild.ua зеленим щитом, а ті, в які не рекомендується інвестувати, — червоним. Є також проекти з помаранчевими щитами, яких на сайті більшість, — їх документацію фахівці радять вивчити більш уважно. Подивитися індекс надійності будь-якої новобудови на сайті можна безкоштовно, платною є лише послуга надання детального звіту, який коштує 400 грн.
Детальний звіт — це експертиза, на 45 сторінках якої докладно розказано, як фахівці оцінювали проект, за що забирали бали і як рахували індекс надійності. Кожну дію експертів підтверджено скриншотами документів і коментарями.
Bild.ua допомагає убезпечити інвестиції покупця, а ось як бути забудовнику, що сьогодні підписує договір оренди землі, який завтра міська влада може безперешкодно розірвати, — поки невідомо. Для цього потрібно докорінно змінювати процедуру виділення земельних ділянок, робити її прозорою, а також нарешті таки переглянути Генеральний план Києва, який був прийнятий в 1999 році і вже давно втратив актуальність.