Недвижимость на рынке столицы является мечтой для многих украинцев. О том, как не попасть на мошенников в вопросах покупки жилья, какой район популярнее и о том, в какую недвижимость выгоднее вкладывать деньги ГолосUA расспросил юриста, консультанта по недвижимости Ивана Кудояра.
— Как обстоит дело на столичном рынке недвижимости? Есть ли тенденции к оживлению рынка или напротив, — там сейчас штиль?
— Неплохо на рынке недвижимости. Как по мне, мелкий сегмент начал подниматься, уже последние 4-5 месяцев, с мая-месяца точно. Но именно мелкий сегмент – это сегмент 40-50, до 80 тысяч долларов. Если учесть, что застройщики в последнее время строят именно такие квартиры маленького сегмента, то рынок есть, квартиры есть, он живой, он востребован, он начал расти. Многие считают, что здесь рост пошел.
Крупные квартиры, — имеется в виду сегмент 200+, — они до сих пор находятся в таком себе вакууме. Сделок мало, там большой торг, то есть рынка там еще как такового нет. Есть точечные сделки, но даже проследить цену очень сложно, потому что невозможно оценить квартиру: она стоит 250, 270 или 230 тысяч. Кому сколько дадут, у кого крепче нервы, — так и стоит.
— Может в будущем оживиться и этот сегмент рынка? Что можно спрогнозировать на будущее?
— Все-таки такой момент психологический переломный – он прошел. Люди боялись вообще покупать, вообще вкладывать, вообще не видели перспектив в Украине. Ну опять же: вышел совсем другой игрок на рынок недвижимости – это IT-шники, молодежь, которая покупает эти мелкие квартиры. Она, скажем так, не сильно разбирается в политике, не сильно боится, она работает и в целом сориентирована на Запад. Они как двигатель, дали толчок рынку.
— По вашему мнению, недвижимость в каких районах Киева пользуется большим спросом?
— Наверное там, где больше новостроек, тот район и популярнее, там, где есть предложение. Это Позняки и Осокорки, метро Славутич, там, где много строек, это Голосеевский район, он тоже очень крепко застраивается. Наверное, эти районы самые востребованные, потому что там еще и ко всему есть метро. И те мелкие квартиры, которые строятся, их достаточно легко ремонтировать и достаточно просто сдавать в аренду. Сейчас одни строят то, что надо, другие – покупают то, что хорошо сдается в аренду. Всем выгодно и эти направления работают.
Оболонский район меньше пользуется спросом, потому что там метро есть, но нет масштабной, комплексной застройки. Там есть новостройки, есть огромный комплекс «Министерский», но в основном Оболонь – это старая застройка. Или взять, допустим, Лесной, там тоже мало строится, потому что старая застройка и очень сложно воткнуть какой-то комплекс между домами – это скандал, это проблемы с соседями. Поэтому районы, где строится жилье, и пользуются спросом.
— Как вы считаете, в какое жилье сейчас лучше вложиться: в «первичку» или «вторичку»?
— На самом деле, ¾ сделок в Киеве – это все-таки «первичка». «Вторичка» с одной стороны лучше, с другой – хуже. Лучше она потому, что там есть документы, люди уже иногда покупают с каким-то ремонтом, там действительно есть обжитой район, садики, школы, магазины.
С другой стороны, молодежь, которая пытается освоиться на рынке, они не хотят рассматривать все эти «хрущевки», девятиэтажки, потому что их сильно смущают подъезды, дворы, бабушки. Они хотят жить в своем социуме, они хотят свой круг общения, свой забор, охрану, комфорт. Им нужен уровень, социальная прослойка. Те люди, которые находятся рядом с ними – они и должны жить рядом с ними.
Для «вторички» надо деньги в долларах – раз, деньги сразу все – два, налоги заплатить – три, если есть риелтор – это тоже деньги. Притом, оказывается, очень сложно купить квартиру на «вторичке», потому что очень много ложной информации, очень много недобропорядочных риелторов. Многие попытались на «вторичке» что-то купить, потыкались-помыкались и в конце концов ушли на «первичку». Там отдел продаж, там зашел – красивый буклет, чай-кофе и все понятнее.
— Как вы считаете, какие перспективы у пригорода Киева?
— Человеческая душа не терпит пустоты. Все равно строители, которые строили всю жизнь и хотят как-то себя реализовывать, энергия есть, они строят. Построить в Киеве достаточно сложно, потому что в Киеве земельный вопрос решается крайне сложно. В пригородах – там без проблем можно зайти начинающему девелоперу, строителю и проявлять себя.
В пригородах сейчас другая проблема – проблема ликвидности. Строят много, и они сами настолько зажали себя в ценовой категории, что себестоимость у них плюс-минус равна продажной стоимости. Местами там уже стало строить финансово невыгодно. Поэтому и земля есть, и строить много, а выгоды как таковой мало. Так что перспектива развития пригорода под вопросом. Если дрогнут цены, то будет очень прискорбно; если цены пойдут вверх, то этот сегмент, который в Киеве пошел вверх, он потянет за собой и «вторичку», и более элитное жилье, и «первичку» на периферии.
— Куда ориентироваться покупателю при покупке жилья в пригородах?
— Очень сложно советовать. Понятно, у всех свои приоритеты, но скажем прямо, многие покупатели, которые купили 2-3 года назад квартиру, сейчас пытаются искать квартиру где-то в Киеве. Все-таки остается проблема с транспортом, с инфраструктурой школ. Так же очень важны социальные лифты. Все-таки покупают в пригороде те, кто не может купить жилье в Киеве. Если в Киеве – 700 долларов, то покупают в пригороде по 500 долларов. Вроде бы 200 долларов – небольшая разница, но на людях это сказывается.
— Наконец, острый вопрос незаконного жилья. Как избежать недобросовестных застройщиков?
— У меня опыт – я 25 лет в этом деле. Когда я начал консультировать новостройки, то думал – вот, 100 консультаций я провел, все, изучил документы. Но когда я провел еще тысячу-полторы консультаций я понимаю, что ничего не понимаю, хотя больше меня в Киеве никто не ездит.
Тут очень много моментов. Естественно, если у застройщика отсутствуют документы, если у него непорядок с землей, занижение категорий, целевое назначение земли не то, договор аренды просрочен, — оно видно сразу, что эти проблемы у него будут. Нужно изучать документы. Я трачу, чтобы дать заключение, где-то от двух дней до двух недель, чтобы понять, насколько опасна новостройка. Это очень непростой вопрос.
— Можно ли понять, если квартира в новострое дешевая, значит, с ней какие-то проблемы?
— Это не показатель, но, когда все кричат – это плохой застройщик, проблемный комплекс, тут Войцеховский участвует и поэтому мы не покупаем, естественно там меньше покупают, и цена квартиры, допустим, 25 тысяч. А рядом комплекс, строит КАН, там 40 тысяч такая же квартира.
— Наконец, по вашим прогнозам, много ли в столице незаконно построенного жилья?
— Что касается пропорций, то процентов 40 в Киеве вообще покупать нельзя. Это – проблемное жилье, и то, что оно достроится, — под большущим вопросом, либо это затянется на годы. Одним словом, зона риска составляет 40%. Процентов 40 – абсолютно нормальное жилье, оно прозрачное, ясное. Может быть будут задержки, но в конце концов все решится. И процентов 20 – это вроде как все в порядке, но есть вопросы. Это – ни туда, ни сюда, скорее всего, достроится жилье, но, напомню, группа риска – это 40%.
По материалам: golos.ua