Его строительство началось в 2012 году под руководством компании «Мегаполисжилстрой», с финансовой поддержкой банка «Надра».
Изначально открыть ТЦ «Республика» планировали примерно в 2014-2015 году, и его стоимость, по предварительным данным, была равна около 350 миллионов долларов. Однако в 2015 году банк «Надра» столкнулся с финансовыми трудностями и обанкротился. На момент банкротства строительство ТЦ было завершено на 80%, но застройщик был вынужден приостановить проект.
В 2017 году, после того как «Мегаполисжилстрой» перестал выплачивать кредиты, Национальный банк Украины начал процесс взыскания имущественных прав на недострой. Таким образом, государство стало новым владельцем ТЦ, а Фонд гарантирования вкладов физических лиц (ФГВФЛ) был обязан найти инвестора для завершения проекта.
Продажа недостроенного ТЦ на классических английских аукционах, где цена начинает расти с определенной стартовой суммы, стала первоначальной стратегией государства касательно этого объекта. Однако за период с 2017 по 2019 год прошло 15 таких аукционов, которые завершились безрезультатно.
Изначальная цена лота составляла 2,5 миллиарда гривен, но из-за отсутствия заинтересованных покупателей она постепенно снижалась. На последнем аукционе стартовая цена была установлена на уровне 1,1 миллиарда гривен, однако и это не привело к появлению инвесторов.
Главные препятствия для продажи были связаны с юридическими сложностями и высокими рисками. Потенциальным покупателям предстояло не только завершить строительство ТЦ, но и решить проблемы, связанные с долгами предыдущих владельцев. Классическая форма аукциона оказалась неэффективной для такого специфического актива.
Голландский аукцион как спасительный механизм
После нескольких неудачных попыток продажи Торгового Центра «Республика» руководство приняло решение использовать голландскую модель аукциона. Её принцип прост: цена лота не увеличивается, а уменьшается до тех пор, пока один из участников не согласится его приобрести.
Голландская модель отлично подходит для объектов, чья реальная стоимость трудно определяется, которые теряют в цене со временем или имеют проблемы. «Республика» являлся именно таким случаем. Недострой стремительно обесценивался из-за отсутствия отопления и надлежащей защиты от осадков, что приводило к его постепенному разрушению. Голландский аукцион открыл возможность найти покупателя, готового взять на себя риски завершения строительства и эксплуатации объекта.
В феврале 2019 года состоялся 16-й аукцион по голландской модели. Стартовая цена была высокой, но в процессе торгов она снизилась до 777 млн гривен. Именно за эту сумму «Республика» была продана компании «Солтекс Капитал». Казалось, дело сделано.
Однако продажа за 777 млн гривен вызвала значительный резонанс в СМИ. Многие издания опубликовали критические материалы, утверждая, что актив был продан слишком дешево – всего за 30% от его «реальной стоимости».
Основу этих обвинений составило неверное сравнение рыночной цены недостроенного ТЦ с суммой долгов предыдущего владельца. Однако кредитные обязательства застройщика не могут быть равносильны стоимости самого объекта, особенно учитывая его незавершенное состояние и длительный период некачественного приостановления строительства.
Некоторые журналисты даже обвинили организаторов аукциона в сговоре с покупателем. Предполагалось, что торги проводились нечестно, а их участники действовали в интересах «Солтекс Капитал» с целью обеспечить ему победу по минимальной цене. Однако эти обвинения противоречат логике голландской модели и тому факту, что для участия в аукционе не требовались специфические критерии – каждый мог сделать свое предложение.
Почему именно голландский аукцион подошел лучше всего?
Предыдущие классические аукционы ясно показали отсутствие спроса на объект по более высокой цене. Ни один инвестор не хотел брать на себя бремя завершения строительства и риски, связанные с долгами предыдущих владельцев. Среди кредиторов были как украинские компании, участвовавшие в строительстве, так и зарубежные ритейлеры, планировавшие арендовать площадь в ТЦ.
В то же время, недострой быстро терял стоимость. Каждый год простоя требовал больших затрат на сохранение и восстановление конструкций. Государство, само обремененное долгами, не могло позволить себе завершить строительство такого масштабного объекта. Поэтому нахождение реального покупателя, готового вложить средства в завершение строительства, было крайне важным.
Голландский аукцион помог решить эту задачу. Его преимущество заключается в том, что он позволяет быстро найти равновесную цену, за которую покупатель готов взять на себя все риски. В случае с «Республикой» эта цена составила 777 млн гривен – сумма, которую «Солтекс Капитал» согласился заплатить за актив со всеми его проблемами и перспективами.
Без применения голландской модели, ТЦ мог бы оставаться недостроенным на протяжении многих лет, постепенно разрушаясь и теряя в цене. А государство продолжало бы безрезультатно выставлять его на классические аукционы, теряя время и ресурсы.
Несмотря на критику в СМИ, аукцион по продаже ТЦ «Республика» был проведен в соответствии со всеми процедурами и требованиями законодательства. Организаторы обеспечили равные условия для всех потенциальных покупателей, а сам процесс проходил через систему Prozorro.Продажи. В результате аукциона государство получило в бюджет 777 млн гривен за актив, который до этого не могли продать годами.
Кроме того, завершение строительства ТЦ новым владельцем приведет к созданию сотен рабочих мест и увеличению налоговых поступлений в бюджет Киева. Запуск такого масштабного торгового центра станет существенным толчком для экономики района, где он находится.
Таким образом, продажа ТЦ «Республика» на голландском аукционе, несмотря на более низкую, чем ожидалось, цену, стала явным успехом для государства. Оно избавилось от проблемного актива, который приносил только убытки, и получило реальные средства и перспективу оживления экономической активности.
Несмотря на это, компания «Солтекс Капитал», ставшая новым владельцем ТЦ «Республика», подверглась критике и обвинениям в сговоре с организаторами аукциона. Однако эти утверждения не имеют реальных оснований.
Аукцион проводился открыто на платформе Prozorro.Продажи. Любой желающий мог участвовать на равных условиях. «Солтекс Капитал» действовал в соответствии с правилами, как и другие участники, и не имел никаких привилегий.
Сразу после подписания договора купли-продажи «Солтекс Капитал» начал активную завершающую фазу строительства. Это лучше всего свидетельствует о серьезности намерений инвестора и его готовности вкладывать реальные средства в приостановленный проект.
Какие выводы можно сделать из данного случая?
История продажи ТЦ «Республика» на голландском аукционе является учебным материалом по многим аспектам. Прежде всего, она подчеркивает важность для государства избавляться от проблемных активов, которые лишь увеличивают убытки. Вместо того чтобы уповать на вымышленного инвестора и держать недостроенный объект годами, лучше реализовать его реальному покупателю по реальной цене.
Во-вторых, данный случай подчеркивает эффективность голландской модели аукционов для продажи особых активов. Там, где традиционные аукционы не приносят результатов, голландская система позволяет быстро определить справедливую цену и найти покупателя, готового принять на себя все риски. Без использования такого подхода, ТЦ «Республика» мог бы продолжать быть недостроенным долгое время, становясь символом неэффективности.
В-третьих, история с ТЦ выявила необходимость улучшения коммуникации и пояснения механизмов продажи государственной собственности. Недопонимание сути голландской модели привело к распространению в СМИ манипулятивной и ложной информации. Было бы целесообразно проводить больше публичных обсуждений и информационных кампаний, чтобы объяснить особенности таких аукционов и развеять мифы.
И, наконец, случай с ТЦ «Республика» демонстрирует, что открытые и прозрачные процедуры продажи способны обеспечить успешный результат даже в сложных ситуациях.
Государство достигло максимума в условиях, когда это было сложно. Важно извлечь правильные уроки из этого опыта и улучшить коммуникацию, чтобы избежать информационных искажений в будущем.
